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Encadrement des loyers à Bordeaux

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Mis à jour le 12 août 2022

Face à l’intensification de la pression immobilière sur le parc locatif privé ces dernières années particulièrement sur la ville centre, Bordeaux et la Métropole ont souhaité agir sur la question majeure du logement et se saisir de la possibilité d’expérimenter l’encadrement des loyers.
L’objectif de cette expérimentation effective au 15 juillet 2022 est de fixer selon plusieurs critères des loyers de référence afin de réguler les loyers excessifs et les hausses abusives.
Quels logements sont concernés ?

L’encadrement des loyers s’applique à la signature de tout nouveau contrat de location signé à Bordeaux à compter du 15 juillet 2022 : première mise en location, renouvellement du bail, changement de locataire, colocations.

Le dispositif concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que le bail mobilité.

Ne sont pas concernés par ce mécanisme d’encadrement des loyers :

  • les baux en cours signés avant le 15 juillet 2022 et ceux, arrivés à échéance qui font l'objet d'une reconduction tacite,
  • les logements sociaux HLM,
  • les logements soumis à la loi de 1948,
  • les logements conventionnés APL,
  • les locations saisonnières,
  • les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
Comment sont définis les loyers de référence ?

L’encadrement des loyers est fondé sur l’observation du marché locatif local.
L’Observatoire local des loyers (OLL) de l’agglomération de Bordeaux, porté par l’Agence d’Urbanisme (A’Urba), fournit au préfet des données pour établir les loyers de référence.

Les loyers de référence reflètent le niveau de loyer pratiqué pour chaque type de bien au regard des critères suivants :

  • localisation géographique (4 zones sur Bordeaux)
  • époque de construction (avant 1946, 1946 - 1970, 1971 - 1990, après 1990)
  • nombres de pièces (1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus)
  • type d’habitat (appartements et maisons)
  • types de mise en location (loués vides et loués meublés)

Un arrêté préfectoral définit tous les ans, pour chaque catégorie de logement, trois niveaux de loyers de référence (hors charges et hors complément de loyer éventuel) :

  • un loyer de référence correspondant au loyer médian,
  • un loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence),
  • un loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence).

Le loyer établi entre propriétaire et locataire sera librement fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles le justifiant.

Les contrats de location signés à compter du 15 juillet 2022 à Bordeaux devront préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement, et respecter le montant de loyer maximum autorisé.

Comment connaitre le montant référence de mon loyer ?

Pour connaitre le montant du loyer de référence qui s’applique à leur logement, propriétaires et locataires peuvent consulter le simulateur des loyers :

simulateur-loyers.bordeaux-metropole.fr

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Exemples : Jardin privatif, balcon, piscine, vue sur monument classé.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Attention, un complément de loyer ne peut être appliqué si le loyer fixé est inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité, la commission de conciliation n’étant pas compétente pour la gestion des litiges de ce type). Cette saisine est obligatoire avant action en justice.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Rôle de la Commission Départementale de Conciliation ( CDC)

Si les échanges préalables entre locataire et propriétaire en vue d’un accord à l’amiable n’ont pas aboutis, les locataires ou les propriétaires peuvent s’adresser à la Commission Départementale de Conciliation ( CDC) chargée de régler les litiges en amont d’une action judiciaire.

Placée auprès du Préfet et composée à parts égales de représentants des bailleurs et de représentants des locataires, la commission départementale de conciliation a pour objet de concilier les parties en litige. Elle offre la possibilité au bailleur et locataire de se rencontrer et de chercher ensemble une solution au conflit qui les oppose sans s’adresser au juge en première intention.

La saisine de la CDC est gratuite et se fait par l’envoi de la fiche de saisine accompagnée des pièces justificatives.

Les informations relatives à la commission départementale de conciliation sont disponibles sur le site de la CDC.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

En cas d’échec de la conciliation, le tribunal judiciaire pourra être saisi par le locataire et ordonner le remboursement des trop perçus.

Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré prévu par arrêté, ce dernier peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur et engager une procédure d’amende à son encontre (d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).

Un dispositif de récupération des loyers trop-perçus est également prévue par la loi Elan en cas de non-respect de la réglementation.

Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

Je suis locataire

Je suis à la recherche d’un logement

Avant toute signature de bail, je vérifie que le loyer inscrit dans le contrat est conforme grâce au simulateur des loyers qui affichera la valeur de référence pour le logement (selon sa localisation et ses caractéristiques propres).

simulateur-loyers.bordeaux-metropole.fr

Lors de la signature du contrat de location, je vérifie que le bail mentionne le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré. Cette mention doit également figurer sur les annonces immobilières des professionnels comme des particuliers.
Si un complément de loyer est appliqué, je m’assure que le montant du complément de loyer ainsi que sa justification figurent dans le bail.

Mon bail, signé à compter du 15 juillet, ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent être précisés dans le bail. En l’absence de ces mentions dans le contrat de location, mon bail n’est pas conforme, je peux engager une procédure de mise en conformité.

La marche à suivre est la suivante :

  1. Dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, je mets en demeure le propriétaire de porter cette information au contrat (envoi d’une lettre recommandée avec Accusé de Réception AR).
    Le propriétaire dispose d’un mois pour mettre le bail en conformité.
  2. Si le propriétaire refuse ou en cas d’absence de réponse du propriétaire, je peux saisir dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire afin d’obtenir le cas échéant une diminution de mon loyer. Une sanction peut également être ordonnée par le juge.
Mon loyer est supérieur au loyer de référence majoré

> Mon bail a été signé avant le 15 juillet 2022 et je souhaite renouveler la location au terme du contrat de bail

Après consultation du simulateur, je constate que le loyer hors charges actuellement pratiqué est supérieur au loyer de référence majoré. Lors du renouvellement du bail, je peux engager une action en diminution du loyer.

La marche à suivre est la suivante :

  1. Au moins 5 mois avant la fin du contrat de location, je propose à mon propriétaire un nouveau loyer respectant les valeurs définies par l’encadrement des loyers (envoi d’une lettre recommandée avec AR). La notification doit reproduire intégralement l’article 140 VI de la loi ELAN et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
    Si le propriétaire accepte la demande, le nouveau loyer est appliqué.
  2. Si le propriétaire refuse ou en cas d’absence de réponse du propriétaire, je contacte par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation ( CDC), 4 mois au moins avant le terme du contrat.
  3. La CDC organise une rencontre avec le propriétaire pour trouver un accord. En cas de conciliation, le montant du loyer est celui fixé par l’avis de conciliation délivré en séance. En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance.
  4. A l’appui de cet avis de non-conciliation de la CDC, je peux saisir le juge judiciaire pour solliciter la baisse de mon loyer.
    A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Durant cette action en diminution, le propriétaire ne peut donner congés au locataire.

> Mon bail a été signé à compter du 15 juillet 2022

Après consultation du simulateur, je constate que le loyer de base hors charge et hors complément de loyer, précisé dans le bail signé est supérieur au loyer de référence majoré.

Mon loyer n’est pas conforme au dispositif d'encadrement des loyers, je peux engager une action en diminution du loyer.

La marche à suivre est la suivante : 

  1. Dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, j’engage une procédure amiable avec mon propriétaire. En cas de non réponse ou de désaccord de mon propriétaire, je saisie par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation ( CDC), pour demander une diminution de mon loyer (saisine facultative).
  2. Je peux saisir le juge judiciaire pour solliciter la baisse de mon loyer avant le terme de mon bail.

Dans ces deux cas, ma demande peut également porter sur un remboursement du trop-perçu par le bailleur, obtenu amiablement devant la commission départementale de conciliation ou sur décision rendue par le juge.

Le complément de loyer ne me semble pas justifié, que faire ?

Le montant du complément de loyer et sa justification doivent être mentionnés dans le bail.

La justification du complément de loyer issu de caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort doit être démontrée par le propriétaire, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Si le complément de loyer me semble trop élevé ou injustifié, la marche à suivre est la suivante :

  1. Dans un délai de 3 mois après la signature du bail, je conteste le complément de loyer par lettre recommandée avec Accusé de Réception envoyée à mon propriétaire.
  2. Si le propriétaire n’est pas d’accord ou en cas d’absence de réponse du propriétaire, je saisie par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation (saisine obligatoire avant action en justice).
  3. La CDC organise une rencontre avec le propriétaire pour trouver un accord. En cas de conciliation, le montant du complément de loyer est celui fixé par l’avis de conciliation délivré en séance. En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance.
  4. A l’appui de cet avis de non-conciliation, je peux saisir le juge judiciaire dans un délais de 3 mois à compter de la réception de l’avis de conciliation, afin d’obtenir l’annulation ou la diminution du complément de loyer.

Le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’appliquera rétroactivement à compter de la prise d’effet du bail.

Je suis propriétaire

Quelles sont les nouvelles mentions à faire figurer sur mon contrat de location ?

Avant toute signature de bail, je vérifie que mon loyer est conforme grâce au simulateur des loyers qui affichera la valeur de référence pour votre logement (selon sa localisation et ses caractéristiques propres).

simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr

Lors de la signature du contrat de location, je précise le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré. Cette mention doit également figurer sur les annonces immobilières des professionnels comme des particuliers.
Si un complément de loyer est appliqué, je m’assure que le montant du complément de loyer ainsi que sa justification figurent dans le bail.

Si je n’ai pas inscrit toutes ces informations dans le bail, le locataire peut engager une procédure de mise en conformité du bail.

Comment fixer mon loyer ?

Si le logement mis en location était précédemment loué (vacance depuis moins de 18 mois), je dois fixer le loyer hors charges selon la plus basse des limites suivantes :

  • Loyer de référence majoré
  • Loyer appliqué au précédent locateur, éventuellement révisé

Si mon logement n’était pas loué depuis 18 mois, je peux fixer librement le loyer de base dans la limite du loyer de référence majoré.

Ce cas de figure s’applique aux logements mis en location pour la première fois, les logements vacants depuis plus de 18 mois, ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois (dont le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer).

Comment appliquer un complément de loyer ?

Un complément de loyer permet de pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.

Il doit être justifié par les caractéristiques particulières de localisation et/ou de confort d’un logement.

Ces caractéristiques :

  • ne peuvent pas correspondre à la zone géographique, à la typologie du logement, à son époque de construction ni à son caractère meublé ou non,
  • sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,
  • ne donnent pas lieu à la récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Dans le cas des logements meublés, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les éléments de mobilier d’un logement meublé. Ces éléments ne peuvent pas faire l’objet d’un complément de loyer.

Le montant du complément et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location.

En l’absence de définition légale précise, si le locataire conteste le complément de loyer, son contenu et son montant seront soumis à l’avis de la commission départementale de conciliation et, en dernier lieu, à l’appréciation du juge.

Je souhaite augmenter le loyer, comment faire ?

> Le loyer pratiqué est sous-évalué

Après consultation du simulateur, je constate que le loyer pratiqué est inférieur au loyer minoré.

Je peux engager, lors du renouvellement de bail, une procédure de réévaluation du loyer au moins six mois avant le terme du bail.

La marche à suivre est la suivante :

  1. Au moins six mois avant la fin du contrat de location, je propose à mon locataire un nouveau loyer respectant les valeurs définies par le dispositif d'encadrement des loyers.
    - La notification doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence minoré.
    - Si le locataire accepte la demande, le nouveau loyer est appliqué.
  2. Si le locataire refuse ou en cas d’absence de réponse du locataire, je contacte par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation ( CDC), quatre mois au moins avant le terme du contrat.
  3. La CDC organise une rencontre avec le locataire pour trouver un accord.
    - En cas de conciliation, le montant du loyer est celui fixé par l’avis de conciliation délivré en séance.
    - En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance.
  4. A l’appui de cet avis de non-conciliation de la CDC, je peux saisir le juge judiciaire pour solliciter la hausse de mon loyer.

A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Si je propose une réévaluation du loyer à l’échéance du bail, je ne pourrai pas donner congé à mon locataire pour la même échéance du contrat.

> J’ai réalisé des travaux depuis la dernière mise en location

Si des travaux d’amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location, vous pouvez augmenter le loyer, sans toutefois dépasser le loyer de référence majoré en vigueur.

Si les travaux d’amélioration ont été réalisés il y a moins de 6 mois et correspondent à au moins 1 an de loyer : le loyer peut être fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.

Si le coût des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du coût réel des travaux TTC et le nouveau loyer ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré.

Attention : A compter du 25 août 2022, le loyer d’un logement dont la performance énergétique est classée F ou G ne pourra plus être augmenté, même en cas de loyer inférieur au loyer de référence minoré ou faire l’objet de la révision annuelle selon l’indice IRL.

Le loyer pratiqué dépasse le loyer de référence majoré, que peut-il se passer ?

> Si le bail a été signé avant le 15 juillet 2022

Si le loyer de base fixé dans le bail signé est supérieur au loyer majoré, le locataire peut engager une action en diminution du loyer lors du renouvellement du bail :

  1. Au moins cinq mois avant la fin du contrat de location, proposition par le locataire d’un nouveau loyer respectant les valeurs définies par l’encadrement des loyers
  2. Saisine obligatoire de la Commission départementale de conciliation ( CDC), soit quatre mois maximum avant la fin du contrat.
  3. Une phase de conciliation entre le locataire et le propriétaire est organisée par la CDC afin de trouver un accord.
  4. En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé en séance et le locataire peut saisir le juge judiciaire pour solliciter la baisse du loyer.
    A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

Durant cette action en diminution, le propriétaire ne peut donner congés à son locataire.

> Si le bail a été signé à compter du 15 juillet 2022

Si le loyer de base fixé dans le bail signé est supérieur au loyer de référence, le locataire peut engager une action en diminution du loyer :

  1. Dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, engagement d’une procédure amiable.
  2. Saisine possible de la Commission départementale de conciliation ( CDC) pour demander une diminution du loyer (saisine facultative).
  3. Recours devant le juge judiciaire pour solliciter la baisse du loyer avant le terme du bail.

La demande peut également porter sur un remboursement du trop-perçu, obtenu amiablement devant la commission départementale de conciliation ou sur décision rendue par le juge.

Enfin, une sanction administrative (mise en demeure, amende d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale et récupération des loyers trop-perçus) peut être engagée en cas de non-respect de la réglementation.

Comment appliquer l’encadrement des loyers aux colocations ?

Dans le cadre d’une colocation à baux multiples, la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer de référence majoré applicable au logement.

Plus d’informations

Pour tout renseignement complémentaire sur le dispositif d’encadrement des loyers à Bordeaux, se rapprocher de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement de la Gironde (ADIL 33) :

Adil de la Gironde
105, avenue Emile Counord
33 300 BORDEAUX
Tél. 05 57 10 09 10
contact@adil33.com

Consultations
Lundi Mardi Mercredi Vendredi : 9h-12h/14h-17h
Jeudi : Fermé le matin, ouvert de 12h à 17h

adil33.org

Préfecture de la Gironde

Liens

Article 140 - LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique - Légifrance

Publications & Documents

Document Format / Poids
Décret du 02/09/2021 fixant l'encadrement des loyers de Bordeaux Métropole

Décret du 02/09/2021 fixant l'encadrement des loyers de Bordeaux Métropole

Pdf / 141 Ko

Publié le 02/09/2021

Arrêté préfectoral du 20 juin 2022 fixant les valeurs de loyers de référence

Arrêté préfectoral du 20 juin 2022 fixant les valeurs de loyers de référence

Pdf / 280 Ko

Publié le 20/06/2022

Zonage de l’encadrement des loyers à Bordeaux

Zonage de l’encadrement des loyers à Bordeaux

Pdf / 934 Ko

Publié le 12/08/2022

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